Некоторые тонкости перевода жилого помещения в нежилое

Перевод из жилого в нежилой

Квартиры, расположенные на нижних этажах жилого дома, особенно находящегося на так называемой «красной линии», могут быть очень неудобны для проживания. Но зато их можно весьма выгодно использовать под создание офиса или небольшой торговой точки. Но для этого потребуется обязательно перевести жилое помещение в нежилое, чтобы в дальнейшем избежать неприятностей, связанных с нецелевым его использованием.

В каких случаях возможен перевод?

Условиям перевода жилого помещения в нежилое будет соответствовать не каждая квартира, также нужно учитывать цели эксплуатации конкретного помещения. Существует ряд ограничений, которые не дают провести данный процесс. К таким факторам относятся следующие:

  • запрещено изменять статус помещений, которые используются владельцем либо кем-то иным в качестве места проживания;
  • правовая собственность на квартиру должна быть освобождена от возможных прав третьих лиц;
  • под квартирой находятся иные помещения жилого назначения в случаях, когда она располагается на втором этаже и выше;
  • запрещен перевод жилой квартиры в нежилое помещение в доме, который относится к объектам социального пользования;
  • если единственный доступ к жилплощади осуществляется только через другие помещения в доме;
  • запрещен регламентом перевод жилого помещения в нежилое с целью реализации религиозной практики.

перевод помещенияТакие нюансы необходимо учитывать и обдумывать до покупки квартиры с целью перевода. Поскольку большинство перечисленных аспектов не подлежат корректировке со временем – данная недвижимость будет полностью не соответствовать целям покупателя.

Проектная документация

Редкая квартира изначально имеет отдельный вход. Домов с таким дизайнерским решением единицы. Значит, перепланировки не миновать. Переустройство любого помещения по закону возможно только на основании проекта. Он должен быть выполнен специализированной организацией.

Из чего должен состоять проект перевода жилого помещения в нежилое?

  • Пояснительная записка. В ней перечисляются применённые правила, документы-основания для проектирования (технические условия и задания), даются сведения о пожарной, экологической и прочей безопасности проектируемого объекта.
  • Рабочие чертежи. По ним становится понятно, какие именно стены и перегородки будут затронуты переустройством, как по-новому будут проложены инженерные коммуникации и так далее.
  • Возможно, потребуется план благоустройства прилегающей территории, если такое требование содержится в каком-либо из технических условий.
  • Перечень используемого оборудования и материалов. Это весьма важный раздел, так как техническими условиями может запрещаться применение каких-либо видов техники (например, ударной).
  • Копии технических условий, а также лицензий и допусков самой организации-проектировщика.

Согласование любого проекта – это отдельная история, но это забота не владельца помещения, а самих проектировщиков. Далее вы узнаете об ограничениях и основаниях для перевода нежилого помещения в жилое.

Подготовительный этап

Одним из ключевых условий перевода муниципального жилого помещения в нежилое является физическая возможность для построения отдельного выхода/входа. Он не должен связываться с общим входом в другие квартиры либо задействовать подъезд. Не во всех случаях можно оборудовать отдельный вход именно с технической точки зрения.

Внимание! Привлечение к процессу технического разрешения проблемы (подготовки проектных документов) специальной организации не гарантирует положительный результат. Для надежности следует внимательно изучить квалификацию выбранной организации, отзывы о ней и т. п.

Также на подготовительном этапе могут возникать сложности в сфере земельных отношений. Перечень проблем такого рода достаточно разнообразен. Например, трудности, которые связаны с правовым режимом территории, относящейся к зданию. При смене категорий участков с Ж-1 (расшифровывается как «жилищное строительство») на Р-2 (подразумевает только рекреационное назначение) любая возможность по размещению каких-либо объектов бытового значения теряется. В таком случае, заявителю будет отказано по заявлению перевода жилого помещения в нежилое в связи с правовым несоответствием. Подобный отказ в переводе жилого помещения в нежилое довольно часто встречается в юридической практике и не подлежит обжалованию в суде.

Где можно получить помощь?

Такие услуги по переводу жилого помещения в нежилое оказывают предприятия двух типов:

  • достаточно крупные агентства недвижимости;
  • различные юридические конторы.

Обращение в подобные организации требует оплаты услуг, но одновременно означает несколько преимуществ. Работники солидной организации отлично знакомы с порядком преобразования помещений, режимом работы всевозможных ведомств, различными нюансами.

Круг сотрудников, которые разрешают или запрещают преобразования помещений, в разных городах может называться по-разному, в большинстве случаем, речь идет о комиссии по переводу жилого помещения в нежилое. Чтобы не ошибиться, любую информацию лучше уточнять в местной администрации лично, по телефону либо через интернет.

О том, каковы сроки перевода жилого помещения в нежилой фонд, а также сколько это стоит, читайте далее.

Необходимые документы

согласование документовПорядок перевода жилого помещения в нежилое не является полным без решения органа самоуправления. Для его принятия необходим особый пакет документов. Состав бумаг регламентирован статьей 23 Жилищного Кодекса:

  • заявление (документальное прошение о переводе жилого помещения в нежилое оформляется по установленному образцу);
  • сопроводительные бумаги на переводимую жилплощадь (оригиналы либо точные копии с печатью нотариуса);
  • технический план и подробное описание (если объект является жилым – также необходим техпаспорт);
  • поэтажная планировка дома;
  • тщательно подготовленный проект по переустройству.

Перечисленный список документов для перевода жилого помещения в нежилое в 2019 году является максимально полным и не нуждается в дополнении. Если местные чиновники будут требовать иные документы – их действия можно рассматривать в качестве противозаконных.

Можно ли перевести квартиру в нежилое помещение: законодательство

Решив заняться переводом жилого помещения в нежилое в СпБ, Москве и любом другом городе, нужно учитывать несколько законов:

  • Гл. 3 ЖК РФ. Содержит условия, порядок и основания для отказа в изменении статуса жилья.
  • СП 54.13330.2011. На них нужно ориентироваться при перепланировке. В дальнейшем комиссия будет проверять, соответствует ли помещение установленным требованиям.
  • Постановление Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 «Об утверждении формы заявления…». Содержит унифицированную форму заявления о проведении перепланировки.
  • Федеральный закон «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от 22.07.2008 N 123-ФЗ. Его нужно соблюдать при выполнении строительных работ.

Примечание: региональные органы власти могут издавать свои законодательные акты, внося изменения или дополнения в процедуру перевода и требования к помещениям.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Регистрационная деятельность

Если в процессе переведения квартиры в статус нежилой требовалось переустройство – данные работы должна подтвердить специальная комиссия. При этом проверяется соответствие разработанному плану и предоставленной документации. После этого акт комиссии, который подтверждает завершение технических работ по обустройству, должен быть направлен в Управление Росреестра.

Важно! Именно подписанный акт законно подтверждает окончательный перевод выбранной квартиры и выступает основой для полноценного использования.

Регистрационный орган власти на протяжении 15 суток с даты фактического получения бумаг выносит постановление о переводе жилого помещения в нежилое, а все сведения о таком действии заносятся в Единый Госреестр. При этом владельцу должно быть отправлено личное уведомление в течение 5 рабочих дней. Собственнику направляют ссылку на электронную копию решения, которая находится на официальном сайте, либо распечатанный документ по зафиксированному адресу.

Мнение эксперта

Елена Бондаренко

Высшее юридическое образование Специализация: недвижимость, трудовое и семейное право

Об эксперте

Многих интересует оформление возражения жильцов в домах относительно перевода жилого помещения в нежилое. Согласие всех соседей на перевод приобретенного помещения в другое состояние не требуется. По этой причине на решение Администрации не повлияет сбор подписей. Однако для обустройства дополнительного входа (обязательный момент любого перевода) владельцу потребуется согласие других жильцов, может инициироваться сбор подписей о согласии/несогласии. Именно на данном этапе стороны будут обязаны прийти к компромиссу и объективно выгодному решению возможных проблем.

Описанный процесс перевода является четко регламентируемой процедурой, которая прописана в рамках Жилищного Кодекса. Обычно для такой операции используют квартиру на нижних этажах. Собственнику необходимо собрать ряд документов и организовать отдельный выход/вход к выбранному строению. Окончательным утверждением перевода занимается специальная комиссия, которая проверяет документы и соблюдение всех установленных норм.

При чем тут согласие соседей?

Раньше. Формально согласие всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое было не нужно. Протокола общего собрания не было в списке обязательных документов. Но такое согласие приходилось получать, если перевод предусматривал какие-то действия с общим имуществом. Например, предприниматель выкупил квартиру и решил открыть там салон красоты. Для этого он сделал отдельный вход с улицы и пристройку — но занять часть общего участка возле дома можно только с согласия всех жильцов. А если он его не получит, соседи могут подать в суд и заставить вернуть все как было. Помещение останется жилым, салона там не будет, а крыльцо с козырьком заставят убрать.

С 9 июня. В список документов для перевода помещения в нежилое добавили протокол общего собрания собственников. Теперь это обязательный документ. Судьбу и назначение помещения будет решать не только его владелец, но и соседи. Если они против, то даже без реконструкции и переустройства перевод невозможен.

Для общего собрания установили свои правила кворума

Кворум — это сколько голосов нужно для того, чтобы собрание вообще могло рассматривать какой-то вопрос. Количество голосов зависит от повестки. Если на собрании рассматривают согласие на перевод помещения в нежилое, кворум определяют по специальным правилам из нового закона.

Сколько собственников должны прийти на собрание

В доме один подъезд В доме несколько подъездов
Собственники, которым принадлежит более ⅔ голосов Собственники, которым принадлежит не менее 50% голосов во всем доме
В том числе собственники, которым принадлежит более ⅔ помещений в том же подъезде

В доме один подъезд

В доме несколько подъездов

Собственники, которым принадлежит более ⅔ голосов

Собственники, которым принадлежит не менее 50% голосов во всем доме

В том числе собственники, которым принадлежит более ⅔ помещений в том же подъезде

Если в доме несколько подъездов, два условия должны соблюдаться одновременно. И их нельзя путать, иначе кворума не будет и решение оспорят. Если организуете собрание в доме с несколькими подъездами, нужно собрать не ⅔ голосов во всем доме, а хотя бы половину. Зато должны прийти собственники с более чем ⅔ голосов именно из нужного подъезда.

Голоса считают не по количеству собственников, а по площади помещений, которые им принадлежат. У троих владельцев однушки меньше голосов, чем у одного владельца трешки. То есть людей может быть меньше, а голосов при этом будет больше. А кворум зависит даже от тех людей, что живут в другом подъезде и далеко от будущего магазина.

Кворум — это еще не решение о согласии на перевод. Если наберется кворум, это значит, что собрание правомочно и можно выносить на рассмотрение вопрос о назначении помещения.

Для решения о переводе нужно большинство голосов

Участники собрания принимают решение: согласны они на перевод помещения в нежилое или нет. Для такого решения тоже установили специальный порядок.

Сколько голосов нужно набрать для принятия решения

В доме один подъезд В доме несколько подъездов
Большинство от общего количества голосов участников собрания Большинство от общего количества голосов участников
И одновременно большинство от общего количества голосов участников из того же подъезда

В доме один подъезд

В доме несколько подъездов

Большинство от общего количества голосов участников собрания

Большинство от общего количества голосов участников

И одновременно большинство от общего количества голосов участников из того же подъезда

Эти условия нужно учесть при оформлении протокола общего собрания. Любая проверка должна явно увидеть, кто в каком подъезде живет и как считались голоса. Если набрать большинство голосов во всем доме, но не набрать большинства в конкретном подъезде, перевод не согласуют.

Один экземпляр протокола нужно приложить к документам на согласование перевода помещения в нежилое. А еще один — передать в УК или ТСЖ, по общему правилу. Так что составляйте два оригинала бюллетеней и протокола, чтобы потом не собирать соседей заново.

Технические требования к помещению

Есть и технические требования к переводимой жилой недвижимости, которые тоже нужно соблюдать:

  • Квартира должна располагаться на первом этаже. Допускается перевод квартир и на верхних этажах, но лишь в том случае, если все нижерасположенные помещения являются нежилыми.
  • Нужно оборудовать отдельный вход. До перепланировки и согласования перевода его делать нет смысла, лучше заняться его обустройством в процессе. Должен быть прямой вход в помещение, использование подъезда не допускается.
  • Объект должен быть полностью изолирован.
  • Нельзя создавать препятствия в использовании общедомового имущества: лестничных клеток, лифтов, и пр.
  • Если здание относится к объектам культурного наследия, перепланировку нужно согласовывать через комитет культуры или иное учреждение в регионе.
  • Если в ходе строительных работ затрагивается фасад, требуется согласование с комитетом архитектуры.

Обратите внимание! Если переводится жилой частный дом в нежилое помещение, нужно посмотреть вид разрешенного использования земельного участка. Например, на некоторых категориях земель запрещается ведение коммерческой деятельности. В таком случае сначала придется менять статус участка, а затем заниматься помещением.

Нужен договор купли-продажи?

Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Согласие соседей на перевод оформляют в произвольной форме, но с обязательными реквизитами

Если удалось получить решение общего собрания о переводе помещения в нежилое, нужно собрать письменные согласия от всех соседей. Это отдельные документы. Собственники примыкающих помещений вообще могли не участвовать в собрании, а кворум набрался и без их голосов. Но письменное согласие от них придется получать в любом случае.

Такое согласие составляют в произвольной форме, специального бланка нет. Но нужно соблюдать требования к реквизитам. Вот что обязательно должно быть указано:

  • Фамилия, имя, отчество собственника.
  • Полное наименование юрлица, если помещение принадлежит фирме.
  • Паспортные данные собственника.
  • Номер примыкающей квартиры.
  • Реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

Можно сделать шаблон и попросить соседей написать согласие от руки. При этом нужно убедиться, что согласие дает именно собственник, а не его супруга, мама или квартиросъемщик. Голоса есть только у собственников по документам, а не у фактических жильцов.


Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью:

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

Добавить комментарий